规划高地、房价洼地！这个板块将接棒狮山成为新区新中心！

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起点高 规划强的城市西翼

在苏州古城以西、京杭运河之畔，坐落着一个“亦古亦今”的地带，它就是横塘。

横塘是个文化积淀深厚的古镇，古代官府早就在此设置了驿站，以后便称横塘驿。

2012年之前，温商聚集的横塘建材市场是新区繁华的代言词之一。相比起蠡口家具市场送货的小三轮，横塘轰鸣的卡车在那时显得更城市化一点。

2015年，高新区制定了“横塘片控制性详规”，规划范围北起横山路，南至胥江，东起京杭大运河，西至横山，总用地面积2.9平方公里。规划完成后将形成一“核”：以横山为绿核;一“带”：沿滨河路和晋源路南段为公共设施服务带;一“区”：沿京杭大运河和胥江的生态居住区;一“环”：围绕居住区的滨水休闲环。今后的横塘，既再现古驿古渡古镇遗风，又是具有最宜人居环境的。

去年11月28日，苏州高新区狮山商务创新区正式挂牌，未来狮山商务创新区将重点发展金融保险智能制造科技与生产服务三大重点产业，打造“一心五园”的产业版图。

“一心”是指狮山商务创新中心区，由东向西由科技服务园、金融街、狮山路CBD核心区、狮山广场文化区和生产性服务园构成。

“五园”包括中日创新谷、智能智造园、商务创新区总部基地、横山高新产业社区和苏州国际教育园。

起点高，规划强，就看整体兑现能力了。

这些年来，苏州城市空间结构经过多轮建设扩张，从“一体两翼”转向为“一城四核”，发展方向从主要东西向转到南北兼顾，并将生态环境纳入规划中，城区进入有序扩容阶段。

新区横塘所处新区处于城市发展主轴，定位城市西翼中心。

从交通角度来看，轨交3号线设站通过，苏福快速路可链接内环及中环。

区域内居住空间近年不断拆迁，拆迁居民多为原地安置，定销商品房陆续交付，缺少品质商品房小区。

现状商业均为零售家居建材，中润丽丰广场规划建材城及购物中心，但实际交付及运营均存在一定问题，区域内缺乏优质消费场所，主要享受的是狮山的美罗、龙湖天街等商业配套。

教育资源方面，新区实小教育集团分校、新区一中滨河路校区为横塘教育补足了最大短板。虽然其他的小学、初中教育资源一般，但具有可考市区（姑苏、新区、园区）高中的优势。

在自然资源方面，板块内有运河风光带和横山，生态景观资源丰富。

相对狮山板块，横塘板块在交通、配套及环境三方面均稍显弱势，与木渎相比，在教育学区上存在优势。

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土地市场供应稀缺 今年再推1宗地

近两年来，高新区土拍供应地块集中在科技城、浒墅关板块，2017年至今，新区横塘仅有1宗地块出让。

2019年10月，苏地2019-WG-55号高新区横塘街道青春路南、晋源路绿化地东地块被星河竞得，成交总价为18.4亿元，成交楼面价为17340元/㎡。案名为星河胥江新著，2020年9月首开，目前持销期，备案均价为3.1万元/㎡。

而这五年中，距离横塘较近的狮山和木渎板块供地量则较多，狮山涉宅地块供应9宗，木渎涉宅地块供应也是9宗，狮山成交楼面均价在25767元/㎡，木渎成交楼面均价为17179元/㎡，横塘的楼面地价和木渎相差不大。

近两年，苏州主城区板块成交地价基本均超1万元/㎡，各区域核心板块地价在1.5万元/㎡以上，横塘板块受新区和狮山板块的发展影响，2019年地价为17340元/㎡，处于第二梯队，与接壤的吴中木渎、城南居于同一梯队。

在今年3月底出炉的2021年苏州市区商品住宅用地供应计划中，新区计划推出16宗商品住宅用地，涉及5个板块，其中狮山板块0供应，横塘板块有一宗商住用地供应。

该地块位于文化路西、苏福路北，占地面积为5.05万㎡，是一宗商住用地，将于今年7月推出。

地块1公里内配套较为缺乏，距离3号线横塘站约800米左右，3公里内有狮山的商业配套，就近的学校为成大实验小学和新区一中，加上靠近运河风光带和横山，景观资源丰富。

新区横塘板块，原属于工业片区，城市面貌正通过“退二进三”逐步提升。现阶段，与狮山相比，在交通、配套、环境等方面均处于劣势。

南侧紧邻快速路，存在噪音污染和车辆拥堵。

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横塘新房均价优势明显

供求上，横塘新房市场供应稀缺，目前已经星河胥江新著一个新盘在售，精装带三大件，项目于2020年9月首次开盘，10月底加推，目前持销期。

狮山板块的新盘在2020年集中入市，供求两旺，多为大面积改善项目，面积段集中在120-144㎡，精装住宅均价39000元/㎡，总价段集中在400-600万元。在限价政策下，利润空间被压缩，精装大件齐全性和品牌一般。

横塘板块相较狮山板块均价偏低，仅有3.1万元/㎡，加上星河胥江新著的主力户型面积段为105㎡-143㎡，总价段在325万-440万。

横塘城市界面比狮山差一些，价格优势明显一些，客群为新区首置首改为主。

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二手房市场以置换为主

据链家数据显示，3月新区横塘板块二手房挂牌均价为26931元/㎡，相较狮山二手房价格还是较低，狮山二手房源价值受学区、配套等的影响较为显著，双实验为房源带来显著的溢价。

从挂牌房源来看，挂牌面积半数在100㎡以下，次新房成交总价在300-500万元，市场的置换需求多为首改和再改。

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规划高地、房价洼地

在苏州，一直就有“东有金鸡湖，西有狮子山”之说。

但随着狮山的饱和发展，急需开拓新空间，为发展注入新动能。狮山商务创新区便应运而生。

2019年6月，狮山商务创新区启动筹建，同年11月发布产业规划，上百亿投资项目再次落地生根。狮山商务创新区就是狮山转型的新标杆，这是狮山发展的3.0版本。

作为“一心五园”产业版图中重要的一块，横山高新产业社区位于狮山商务创新区南侧，以横山为生态核心，致力打造省级高新科技产业社区示范中心。

“栽下梧桐树，引得凤凰来”。产业结构的优化、高新产业集群的发展必将吸引更多优秀人才的聚集。为留住人才，创造更宜居的工作生活环境，又需不断促进基础设施、城市公共配套的迭代更新，从而形成产、城、人不断发展的良性循环。

3月底刚公布的高新区2021年供地计划中，狮山无新增土地供应，也就是说未来两年中狮山新房将处于断供状态。而横塘则是狮山新的发展中心，于购房者而言，这个“规划高地、房价洼地”，相信是个不错的置业机遇。

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